| 很多人以為未簽公證合約 (Escrow Instruction) 前不受法律約束，此觀念是錯誤的。 | |
在買賣房地產時，通常買方會由房地產經紀幫助下寫一份出價 (Offer)，而賣方在收到出價後，如果覺得買方所提出之條件（如價格、交屋時間等等）可以接受，則在出價上簽名，此時合約就生效了。若不同意則可提出還價 (Counter Offer)，交給買方，買方若同意則在還價上簽名，此時買賣合約就生效了。若不同意則可再提出還價，循此下去，直到雙方同意為止。最後雙方所同意的款項則成為此房地產買賣合約的款項了。 | |
至於公證合約 (Escrow Instruction)，則是把所有出價 (Offer) 及還價 (Counter Offer) 的文件交給公證公司 (Escrow Company)，由公證公司打一份公證合約，此公證合約應該要與出價及還價同意的款項完全一致，在買賣雙方都簽名後便以此公證合約為依準。因為法律觀念是最後的合約推翻先前的合約， 所以買賣雙方應詳細核對公證合約與出價及還價的文字是否有出入，以免日後產生法律爭執。 | |
由於房地產買賣以書面文字為準 (Statute of Frauds)，所以在買賣合約生效後，要修改任何的合約條款，亦應該以書面為依據，口頭同意是很難產生法律效力的。 所以有任何要修改的款項發生時，最好應請公證公司打一份修正聲明 (Amendment)，並由買賣雙方都簽名後以確保法律效力。 | |
| 實例﹕ | |
王先生中意李先生的房子，透過房地產經紀下了一份出價 (Offer)，李先生拿到出價後不同意價格，提出還價 (Counter Offer)，王先生拿到還價後同意李先生的出價，放進公證公司 (Escrow Company)，在李先生簽公證合約前，收到陳先生透過房地產經紀下的另一份出價，價格及其他條件均較王先生的好，李先生想要接受陳先生的出價，可行嗎? | |
| 討論﹕ | |
當王先生同意了李先生的還價時，此合約已經生效了。李先生雖然未在公證合約上簽名，但是買賣合約（出價-還價-同意還價）的構成要件已經符合了。公證合約的性質僅是重新整理出價及還價不同的條款中經雙方同意的部份，所以公證合約未簽名並不會使得原先的買賣合約歸無效，而簽了公證合約則推翻了原先的買賣合約（後簽的合約較先簽的合約有效），所以雙方當事人及經紀人必須詳細核對條款文字是否完全相同。 | |
此情況李先生如果未簽公證合約，即擅自與陳先生另簽訂公證合約，把房子過戶給陳先生時，如果王先生堅持要買的情況下，李先生會面臨很大的法律問題。因為任何地產都是獨特性 (Unique) 的，李先生不但已經違反合約了，王先生可請求損害賠償，王先生亦可聲請強制執行，因為房子或土地都是獨特的，天底下沒有任何房子是相同的，既然王先生已有買賣合約在手，李先生已擅自將房子賣給他人，王先生行使強制執行時，李先生必須將房子從陳先生那裡買回來（已經過戶給陳先生），再過戶給王先生，這樣子折騰下來，李先生不但沒有什麼利潤了，而且勞民傷財被告的慘兮兮的，真是得不償失。 | |
每個人都想賺取最高的利潤，在房地產交易時，選擇最有利的出價是合理的。但是當合約已經簽訂時，一定要尊重法律，否則後果自行負責。筆者建議，類似此種情況，李先生祇能接受王先生的出價，但是可限定王先生在一定時間內拿到銀行書面同意貸款及同意房子的狀況，簽署房子條件買方同意的文件；同時接受陳先生的出價為後補合約 (Back-up Offer) ，在一定時間內如果王先生不符合貸款條件或不同意房子狀況時，李先生便可正式接受陳先生的出價，而擺脫法律責任。很多人認為未簽公證合約前並不受法律拘束，此觀念是錯誤的。合約已經接受後，任何出價都已經跟你無關了，除非在前面的公證合約因為有任何條件未符合而解除了賣方的責任時，賣方才有權接受其他任何出價，否則李先生就是在測驗法律的公平性及嚴肅性了。 |
