| 在房地產買賣或租賃上有所謂的優先權(Option Right)，此種優先權成立的方式有那些？該如何行使？是從事房地產投資、仲介、租店經商者所應該瞭解的重要名詞，也該要掌握住行使優先權的時機，否則縱使有優先權因為沒有及時行使而失去效力也是很可惜的。 | |
茲介紹一般房地產有關的優先權如下： | |
| 一、租約承租人優先承購權 (Lease Agreement Option to Buy) | |
舉例如後：房東甲租屋給房客乙，書面明定租約十年，每月租金二千元，十年租約到期如果乙有興趣購買該屋，買價定為五十萬元，優先承購期間為租約到期前六個月之前，須書面通知房東甲。首先，我們須瞭解到優先承購權是承租人的權利，而不是房東的權利；承租人付了十年租金，以交換屋主以固定的金額（五十萬元）售屋的承諾。所以縱使在租約到期前房地產大漲，有人出優七十萬元要購買此屋，甲也不能賣，否則就違約了。甲惟一能作的是接受別人的出價，但是必須明確提到有此優先承購權，當乙優先承購權未在6個月之前行使時，買賣合約才生效。 | |
為什麼租約會有此優先承購權的條款呢？對屋主來說他可長期出租此房子，而且可讓承租人好好照顧此房子，因為一般房客不見得會好好照顧租來的房子，當他想到他自己以後可能會買下此房子時，他會較願意好好保養此房子。對承租人來說也有一些好處，十年前所定的房地產價值以十年後來看往往會低估。縱使十年後承租人不想購買也不會有任何損失。 | |
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| 二、租約承租人有續租權 (Lease Option) | |
一般租約無論是商業、工業或住家均不易提前解約，除非房子燒掉、地震嚴重震毀房子等重大事故發生。所以當簽訂租約時，最好一開始簽約，不要簽的太長，能夠要求續租權就好了，續租權可要求幾年，甚至可要求不祇一次的續租權。所以在租約簽訂時續租條款(Option Clause)是相當重要的條款。續租的條款如續租多少年；每月租金多少，每年是否有調租，如何調法？有多久期間行使續租權等條款宜仔細研讀。 | |
許多剛來美國作生意的朋友，碰到租店面的時候，聽到朋友建議，租約簽的長一點，以後生意作起來賣店才會有人買，所以一簽五年或是十年租約。等到經營不下去的時候問可否終止租約？一般情況是無法終止租約，房東會向你個人或公司要求賠償剩餘租金總合，如果每月三千元租金，租約還剩七年，所欠租金總合是二十多萬元，這不是小數目，所以要謹慎簽租約，如果以個人名義承租，或是用公司負責人名義承租個人擔保，更要小心個人名下的財產，有被查封的可能。 | |
| 三、優先權合約 (Option Contract) | |
一般優先權合約牽涉到土地買賣，土地開發，或舊建築的重新開發案。買方付出部分現金 (Consideration) 來換取賣方給予一段時間（例如六個月或一年）做土地評估 (Soil Report)，可行性評估 (Feasibility Study)， 地目更改 (Zoning Change) 或是土地分割 (Subdivide) 等開發前的規劃研究。祇要在此優先權合約期內，買方評估可行後，隨時可要求優先承購，賣方不能以任何理由拒絕。 | |
優先權合約要明確規定下列幾點才能保障買方行使此優先權合約的權力:
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| 案例： | |
甲想買一塊商業地，市價200萬元，甲想用來開發商場，在購買前想找建築師、營造商及相關專家人員評估，卻又擔心評估完以後土地已經賣掉，所以甲出價(Offer)給對方，要求三個月的優先權承購土地，如果三個月後不買就將美金三萬元沒收，如果賣方乙接受的話，在這三個月期間若甲決定要買此土地，他有優先權；如果賣方乙在此期間收到丙出價250萬美元想要買此土地，乙也不能答應賣給丙，否則就違約了。乙祇能附條件答應丙的出價，以丙的出價當作後補合約 (Back-up Offer)，等甲優先購買的期間逾期後才能賣土地給丙。這在美國土地買賣是經常發生的情況，當房地產非常興旺時，所謂的賣方市場時，賣方往往不太願意接受優先權合約(Option Contract)，或是僅接受較短的優先權合約。若是在買方市場時，則優先權合約對房地產開發是正常的投資方式，而且優先權行使期間可要求較長的時間。 |
