| 案例： | |
某甲與某乙合購太浩湖 (Lake Tahoe) 的房子，彼此擁有1/2不可分割的權利 (Tenancy in Common)。由某甲負責管理，一九八二年時某甲提議以二十萬元購買某乙的權利，頭款 (Down Payment) 為六萬元，剩餘的十四萬元由某乙貸款五年，某乙同意了。到一九八四年底，某甲已付本金四萬元及利息一萬零五百元，但是在一九八五年初太浩湖的地產價值大幅下跌，主要原因是聯邦新稅法的提案，造成抵稅項目的變更。某甲為了解除財務危機，把房子賣了，同時拒絕償付某乙之貸款。某乙告某甲違反合約，請求某甲償付所有的欠款及利息，某甲則抗辯稱其對事實的錯誤認知及對價的不恰當而主張撒銷合約。 | |
| 重要爭執： | |
對於事實錯誤的認知 (Mistake of Facts) 及對價不恰當 (Failure of Consideration) 是否為撒銷合約的合法理由 ? 在此案例中此兩者是否成立 ? | |
| 法理研究： | |
對於事實錯誤的認知，是契約當事人對於合約中重要事項的錯誤，此係指過去或現在（簽合約前所發生的事實誤會）；換句話說，如果當事人在簽約前如果對事實沒有誤會，他會因為此事實而拒絕合約的簽訂。對事實錯誤的認知是當事人撤銷合約的原因之一，因為此足以證明當事人雙方並沒有完全的合意 (Mutual Agreement)。 | |
對價 (Consideration) 是指雙方當事人答應去作他原來並無義務去作的事。所謂對價是否恰當，並不在於金額的多寡，而是雙方是不是同意對方的對價，祇要雙方同意，對價也就符合了。對價不合，契約根本就無法成立，因為出價(Offer)，同意 (Acceptance) 及對價 (Consideration)是契約成立的三項要件，如果任何一要件沒有滿足，契約自然就不成立了。 | |
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| 分析： | |
某甲所主張的對事實錯誤的認知 (Mistake of Fact)，實際上並未對過去或現在所發生的事實狀況產生誤解；相反的，某甲實際上是管理此物業的人，他不但沒有錯誤的認知事實，他比任何人都清楚此物業的狀況。某甲所聲稱的事實是某甲承購某乙權利兩年後所發生的市場價格跌落，此乃商業投資的判斷問題，並不是事實的問題，所以某甲此部份主張並沒有合法的依據。 | |
某甲所主張的對價不恰當(Failure of Consideration)，是針對合約簽訂時某乙答應的對價與某甲答應的對價並不相稱。此案例某甲的對價是給付二十萬元（其中十四萬元向某乙貸款，某甲需於五年內付本金及利息）， 某乙的對價是轉讓他所擁有太浩湖房子的1/2權利；雙方的對價是經過雙方自由心意的協調 (Negotiation)，當然不能說此對價違背了雙方當事人的心意，所以此對價應該是恰當的。 | |
基於某甲所主張的兩個理由，某甲都沒有足夠的法理依據，法院自然應當依據某乙的請求，判某甲敗訴，即應當償還某乙貸款的餘額及相關的利息。 | |
| 結論： | |
房地產買賣基本上是很穩定的投資，但是並非絕對賺錢，在南加州基本上房地產每年的漲幅相當可觀，當然這也是受相當多因素影響的，例如利率、供需比率、通貨膨脹、就業機會等。投資者如果有正確的認識，投資回收是驚人的，但是如果投機的話（短線投資），那眼光就要準確了，否則投資的資金被綁住在所難免。因為美國房地產景氣與否，有一定的規律 (Cycle)，再多的資金要硬炒，並不見得炒的動。此案例很明顯的某甲由於管理太浩湖的房子，認為此物業值得投資，於是購買某乙的權利。沒想到一九八六年新稅法的通過，對某些物業抵稅機會降低，造成房地產價值短暫的疲軟，而某甲所主張的法理非常薄弱，無法在法律上站得住腳。尤其是商業投資判斷在法理上是不可能被認定為足以撤銷合約之理由的。如果投資房地產碰到類似情況的話，祇要撐得住 (Enough Holding Power) ，等下次房地產景氣時依舊可賺取相當的利潤。 |
