美國地大物博，國際財團或個人想要投資美國房地產，在策略上當然要與在亞洲的投資計劃有所區別。亞洲地小人多，聚集居住，甚至房地產銷售方式也比美國寬鬆許多。在90年代時日本財團曾大舉投資美國房地產，在夏威夷旅館的占有率一度曾經擁有極高比率。在美國旅館業、商業大樓的投資，日資銀行對汽車旅館的融資業務都曾經引起世人注目。但是日本資金在美國投資房地產在九十年代中期慘遭滑鐵盧挫敗，此經驗值得對有興趣從事美國房地產投資者借鏡。 | |
近年來中國大陸、台灣、香港、南韓、新加坡及東南亞的華人，因為各種因素，如經濟能力提昇、經濟佈局全球的需要、預防恐怖活動等；因此對全球最大市場的美國，積極置產佈局。東南亞政局的不穩定，世界局勢的不安定，都助長了在美國置產及經濟佈局的趨勢。而研判投資機會時可能須要對相關法律，投資需要，房地產觀念等多方面瞭解後作出研判，才會符合投資的需要，也才能規劃出中、長期公司發展全球市場的佈局及發展。 | |
美國房地產市場及股票市場是兩大火車頭工業，當美國經濟景氣時，房地產市場及股票市場非常興旺；當美國經濟下滑或者不景氣時，房地產或股票市場有時就會有排擠的效應。如果利息低，房地產價值往往提高。房地產價值高，融資者會以資產抵押借款後投資在其他市場。通貨膨脹高的時候，買房地產常有保值的效用在，各種經濟影響的效應是存在的。到底是何種影響，最好是請教法律、會計及房地產專家。幾年前美國修改稅法，每個人可以用其住宅利息全部抵稅，另外他的一幢別墅亦可抵稅，在很難用其他房地產投資來抵稅時，高級住宅價值就直線上升。 | |
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美國稅法相關規定會影響到房地產投資者非常的多，以下舉幾個例子﹕一般人較關心的如長期投資稅率的減免 (Long Term Capital Gain)，投資房地產超過半年以上者，利潤有百分之六十免稅，當然須要注意的是到底如何算是長期投資。此種時間的認定可能因為不同的總統，或是同一總統因為刺激經濟的不同原因，而可能調整認定長期投資的標準，及免稅的不同額度。所以當面對此問題時，您當然須要諮詢專精房地產稅率的會計師。 | |
另一個重要議題是商業房地產、生意投資獲益後如何可延遲交付稅收 (1031 Exchange)。一般來說在賣掉該地產或生意後45天內要認定，而必須在一年之內要完成購買另一同類型的地產或生意，這些標準有時亦會變動，所以一個跨國企業要佈局全球，在投資國當地如何長期聘用專業的律師及會計師是必須作的決定，否則判斷錯誤所造成的損失是無法彌補的。 | |
房地產的投資有所謂開發新地產及購買現成的地產以便日後轉賣。一般開發，在美國大部份的情況是先買下土地，在買下土地的公證期間 (Escrow) 時，就會找各種專家去查證是否可以達到您開發的目地。如土地的地目是什麼？是商業地、工業地、高密度住宅、中密度住宅、單一住宅等。按該地目是否可直接申請您的房地產開發計劃。還是需要變更地目，或者需要參加公聽會 (Public Hearing)。所謂公聽會的情況是您所購買的土地，按照它的地目規定，及所用建築法規的要求，如停車位的要求、建築容積比率、綠地的要求、環保的要求、交通流量的評估……等所有的規定。附近居民可在公聽會申訴他贊成或反對該開發案的理由。美國的民主及法制的精神在房地產開發的許可案中表露無疑，以合法及理性的一面作出合乎城市的需求及大眾的期待。但是我們須要注意到加州上一次（90年代）房地產大幅下跌的主要一個因素是反開發、反興建，這種風潮造成南加州房地產90 - 96年的極度低迷。很難相信民主法制如美國，居然會失去了資本主義尊重法律的精神，而強調了社會主義反開發、反進步的浪潮。此種停建、禁建的困擾，當然造成很多開發商的破產，加上其他經濟不景氣的因素，房地產低迷不振了有6年的期間，華裔從事房地產業者實力不夠或太積極開發者在93年左右就撐不下去了，實力強的在95年左右也結束了，能夠平安渡過的房地產業者的比率就不太高了，此前車之鑑需要借鏡參考。 | |
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另一種投資房地產的方式為依據現成的租金或收入評比投資報酬率。此種投資利潤較房地產開發來的低，但相對的風險小了許多。祇要找上專業房地產經紀、房地產律師及會計師評估可行性投資分析、各種經濟因素、環保要求……等條件後買下該地產，再找專業管理人經營，在適當的時機賣掉即可。一般國際財團依此方式投資較為理想，風險低，投資回收率可依據租金或收入的調整而增加；投資的計劃及風險管理，都相當容易控制。 | |
客觀而論，各國國情不同，投資策略自然應有所調整，跨國公司除了內部經營層的專業能力外，對於投資事業的勞方及資方關係和諧的處理，聘雇及解雇人員要合乎當地法律；對外要能夠與社區維持良好的互動，要多參與贊助社區有意義的活動；更能善用專業律師、會計師、房地產管理及銷售專家的意見，配合良好的銀行或基金的互動關係，投資的成功是可以預期的；如果反其道而行，可能就會受到重創。中國人有一句話可以提供參考－強龍不壓地頭蛇。 |
